מחזור משכנתא: מתי כדאי ואיך עושים את זה נכון

ב-2022 ו-2023 ריבית בנק ישראל עלתה מ-0.1% ל-4.75% תוך 18 חודשים. אנשים שלקחו משכנתאות לפני 2022 עם מסלול פריים מצאו את עצמם עם החזר חודשי שעלה ב-2,000-4,000 ₪. חלקם עשו מחזור. חלקם עדיין ממתינים. הבדל של שנה בהחלטה הזו שווה עשרות אלפי שקלים.

מה זה מחזור משכנתא ואיך הוא עובד?

מחזור משכנתא הוא פירעון מוקדם של המשכנתא הקיימת באמצעות הלוואה חדשה. בפועל, אתה סוגר את החוב הישן ופותח חוב חדש עם תנאים טובים יותר.

ניתן לעשות מחזור:

- באותו בנק (הבנק משנה את תנאי ההלוואה)

- בבנק אחר (הבנק החדש מממן את סגירת הישן)

מחזור בבנק אחר לרוב מניב תנאים טובים יותר, כי הבנק החדש רוצה לכבוש לקוח. הבנק הישן, כשיודע שאתה שוקל ללכת, לרוב ישפר גם הוא את ההצעה.

מתי מחזור משכנתא כדאי?

כשהריביות ירדו. אם לקחת משכנתא בריבית גבוהה ועכשיו הריבית ירדה ב-0.5% ומעלה, מחזור עשוי לחסוך עשרות אלפי שקלים. חשב: כמה שנות הלוואה נותרו? כמה השיפור בריבית יחסוך חודשית? כמה עולים הקנסות?

כשמצבך הכלכלי השתפר. דירוג אשראי טוב יותר, עלייה משמעותית בהכנסה, הון עצמי גבוה יותר, כל אלה מצדיקים לחזור לבנק ולנסות לשפר תנאים.

כשמבנה המשכנתא לא מתאים. יש לך משכנתא שנפתחה עם מסלולים שלא מתאימים לצרכים הנוכחיים שלך? מחזור מאפשר לשנות את המסלולים, את חלוקת הסיכון, ואת משך ההלוואה.

מה מסתתר בעלויות?

עמלת פירעון מוקדם: הבנק גובה קנס על סגירת הלוואה לפני המועד. בהלוואות בריבית קבועה, הקנס יכול להיות גבוה (2-4% מהיתרה). בהלוואות בריבית משתנה או פריים, הקנס נמוך יותר ולעיתים אפסי.

שמאות: הבנק החדש ידרוש שמאות עדכנית של הנכס. עלות: 1,500-3,000 ₪.

עמלת פתיחת תיק: כל בנק גובה עמלה לפתיחת תיק אשראי. בדרך כלל 1,000-2,500 ₪.

עורך דין: רישום שיעבוד חדש דורש ליווי משפטי. עלות: 3,000-6,000 ₪.

סה"כ עלויות: לרוב 15,000-30,000 ₪ בהלוואה של מיליון שקל.

איך לדעת אם זה שווה?

נוסחת הבסיס:

1. חשב את החיסכון החודשי הצפוי (ההפרש בין ההחזר הנוכחי להחזר החדש)

2. חלק את עלויות המחזור בחיסכון החודשי

3. התוצאה = מספר החודשים עד לנקודת ה"break-even"

דוגמה: חיסכון של 700 ₪ לחודש, עלויות מחזור 21,000 ₪. שנקודת ה-break-even היא חודש 30 (2.5 שנים). אם נשארו לך 10 שנות משכנתא, המחזור כדאי.

צעדים מעשיים

1. קבל מהבנק הנוכחי את פירוט יתרת ההלוואה ועמלת פירעון מוקדם

2. פנה ל-2-3 בנקים אחרים בבקשה להצעות

3. חשב break-even לכל הצעה

4. נהל משא ומתן עם הבנק הנוכחי על בסיס ההצעות החיצוניות

ממליצים על ייעוץ של יועץ משכנתאות עצמאי שיעשה את ההשוואה עבורך ויוצל לנהל משא ומתן.

> גילוי נאות: אנו עשויים לקבל עמלה כאשר אתם לוחצים על קישורים באתר. זה לא משפיע על תוכן המאמרים שלנו.